En 30 ans, l’E411 a fait grimper l’immobilier en flèche2018-12-10T08:42:35+00:00

Qui mieux que les notaires pour juger de l’évolution du prix de l’immobilier ? Nous nous sommes interrogés sur l’influence de l’E411 en trente ans, sur les prix des terrains et bâtiments situés dans les communes traversées par cet axe routier emprunté par des centaines de travailleurs transfrontaliers chaque jour. Le constat est clair : en dépit des nuisances sonores et environnementales, cette autoroute a permis la création de lotissements proches de bretelles. Des endroits très prisés par les gens qui vont travailler au Grand-Duché tous les jours et qui, avec leurs moyens financiers supérieurs, ont fait grimper le prix de l’immobilier en flèche.
Et comme la demande est supérieure à l’offre, le marché a fait le reste.

Le point avec Georges Lochet, notaire à Bastogne et membre de la fédération notariale.

Me Loche, comment s’est produite l’influence de l’E411 sur le prix de l’immobilier ?

On constate sur base des chiffres transmis par des confrères, parce qu’il n’y a pas de véritables études sur l’incidence de cet axe routier sur l’immobilier, que le marché a suivi l’ouverture, morceau par morceau, de cette autoroute. On a commencé à inaugurer des tronçons au départ d’Arlon dans les années 1970. Des travailleurs qui se rendaient au Grand-Duché ont acheté des terrains à bâtir au même rythme que l’autoroute avançait. D’abord à Arlon, puis à Habay, Étalle. Et de décennie en décennie, cette tendance a progressé vers le nord : Léglise, Neufchâteau et Libramont pour arriver aujourd’hui aux confins de la province de Namur. On peut dire que du côté de Tellin-Libin, on bascule vers Namur. Les gens vont moins travailler vers le sud que vers le nord. Cela a une influence sur les prix.

Dans quel ordre de grandeur ?

J’ai demandé quels étaient les prix demandés pour un terrain à bâtir dans les années 1980 et j’ai comparé avec ceux d’aujourd’hui. Le constat est très net : la valeur a été multipliée par 12  voire par 15  à certains endroits.

On est passé dans quel ordre de prix ?

Dans les années 1990, à Arlon et sa région, un terrain à bâtir se vendait entre 20 et 24 euros le mètre carré. Ce qui était déjà un peu au-dessus du marché, parce que l’influence de l’E411 se faisait déjà ressentir. Aujourd’hui on est entre 155 et 160 euros le m2 pour le même type de terrain.
Même constat quand on va vers le nord. À Habay-Étalle, en 1988, le m2 à bâtir coûtait 10 euros/m2 et cela a duré approximativement jusque vers la seconde moitié des années 1990. Puis cela a grimpé pour arriver à 120 et 130 euros/m2.
Léglise, Neufchâteau et Libramont subissent le même phénomène mais pas de cette ampleur. Dans ces communes, un terrain à bâtir se négociait 8 à 10 euros le m2 et on tourne aujourd’hui autour de 60 euros/m2.

Cela signifie-t-il que la valeur de ces lotissements n’aurait pas été aussi élevée sans l’E411 ?

D’un côté, les prix seraient bien entendu partis à la hausse, à cause de l’inflation, notamment. Mais d’un autre côté, la demande n’aurait pas été aussi forte au cours de ces 30 dernières années, donc on ne connaîtrait pas les mêmes sommets. C’est sûr.

L’E411, un mot magique pour tout qui possède des terrains en zone à bâtir ?

Pas vraiment. On constate que les gens qui cherchent à se rapprocher de cet axe, privilégient les endroits où il y a une bretelle et si possible une bretelle complète. Et quand je dis se rapprocher, ce n’est pas nécessairement avoir le nez sur l’autoroute, mais être à

quelques kilomètres, faciles à parcourir en auto.

Comment cela va-t-il évoluer ?

Avec l’évolution des mentalités, on remarque que des transfrontaliers et d’autres aussi, ne s’intéressent plus à l’E411, mais bien aux gares ferroviaires. Il y a une forte demande pour des appartements à Arlon proches de la gare. Cela concerne surtout des gens plus jeunes et sans enfant.

Dans ce cas, les prix ne risquent-ils pas de baisser le long de l’E411 parce que la demande serait inférieure à l’offre ?

Des prix à la baisse ? Sûrement pas. Par contre, je pense que le phénomène auquel on a assisté de propagation de la demande de terrains vers le nord va ralentir à cause des très gros lotissements qui sont prévus dans le futur sur Arlon, Habay et Libramont.

Pas que les frontaliers

Les prix des terrains à bâtir n’ont pas flambé seulement à cause des travailleurs transfrontaliers. Les entreprises, très intéressées par le développement de parcs comme à Sterpenich, à Transinne ou Habay, ont créé de l’emploi. « Du même coup, les travailleurs ont cherché à s’établir tout près de leur entreprise et donc les prix des terrains dans les villages situés en bordure de l’E411 ont été influencés vers le haut », précise Me Lochet.

Prix « normaux »

Du côté des communes de Libin, Tellin et Wellin, traversées elles aussi par l’E411, les notaires rapportent que le phénomène « travailleurs au Grand-Duché » se fait moins ressentir. Les prix des terrains à bâtir tournent en moyenne dans ces régions autour de 50 euros/m2. « Attention que l’attractivité d’un lotissement ne dépend pas seulement de l’accès à l’E411, mais aussi des services rendus par la Commune et la présence de commerces », précise Georges Lochet.

De Messancy à Aubange

Un peu à l’écart de l’E411, du côté de Messancy, les notaires constatent que les travailleurs du Luxembourg avec plus de moyens cherchent une maison 4 façades avec un jardin de 10 à 15 ares. « Des maisons à Messancy partent à des prix élevés, entre 300 et 400 000 €, dit Mme Lochet. Les personnes qui ne travaillent pas au Luxembourg et qui ne peuvent rivaliser, cherchent donc à Aubange. Du côté d’Étalle aussi, on voit de plus en plus de frontaliers qui cherchent des villas 4 façades, alors que le marché de l’immobilier propose des 2 ou 3 façades avec un tout petit terrain. Donc ces 4 façades sont plus chères. »

Presque le même topo sur la N4

Le notaire Lochet explique que 411 ou pas, la N4 continue elle aussi à avoir de l’attrait pour les travailleurs transfrontaliers, mais dans une moindre mesure parce que les facilités d’accès à cette nationale sont beaucoup moins importantes que sur l’E411 : « À Attert le prix des terrains à bâtir oscille entre 120 et 130 euros/m2. Mais à Bastogne, où on est dans une moyenne de 100 euros/m2 au centre-ville, on est moins impacté en raison aussi du tampon que constitue Fauvillers. Là, les prix ne sont guère impactés, (entre 45 et 50 euros/m2), sans doute à cause de l’accès à la N4 plus compliqué (petites routes). En amont, sur la N4, Marche connaît une hausse des prix, mais c’est parce que la ville et sa région constituent un vrai bassin de vie », dit encore Me Lochet.

Pas d’E411, pas de Vivalia à Habay

L’arrivée, sans doute un jour, de l’hôpital aigu d’Habay n’aurait sans doute jamais eu lieu sans l’E411. Et qui dit hôpital dit emplois et donc pression sur l’immobilier sachant aussi que certains de ces travailleurs auront aussi des revenus comparables à ceux du Grand-Duché.

Le 5 décembre 1988, le dernier tronçon de l’E411 était inauguré, permettant ainsi de faire Arlon-Bruxelles sans quitter l’autoroute. Il a fallu se battre pour avoir une autoroute en Luxembourg belge et permettre, avec sa construction, de désenclaver la province en l’accrochant au réseau routier grand-ducal et français. L’Avenir revient sur cette construction historique. Différents chapitres complètent ce Grand Angle au fil des jours. Ok